Julkisivuremontti: Opas taloyhtiöille ja yksityishenkilöille

Julkisivuremontti on yksi pelätyimmistä taloyhtiöön kohdistuvista hankkeista. Se on yleensä laajuudeltaan ja kustannuksiltaan toiseksi suurin operaatio. Korjaustyöt aiheuttavat usein myös erilaisia haittoja rakennukseen majoittuville ihmisille. Onneksi hyvällä suunnitelulla ja huolellisella valmistautumisella voidaan helpottaa remontista aiheutuvia kustannuksia, kasvattaa talon käyttöikää sekä nostaa kiinteistön arvoa.

Talon ulkoisiin parannuksiin keskittyvä julkisivuremontti on laaja määritelmä, jonka alle mahtuvat niin ikkuna- ja kattoremontti kuin ulkoverhousremonttikin.

leisesti ottaen sillä tarkoitetaan talon ulkonäön kohentamiseen liittyviä toimia. Esimerkiksi uudella katolla ja ulkoverhoilulla talosta saadaan ryhdikkään ja hyvin voivan näköinen, mikä parhaimmillaan voi nostaa sen arvoa.

Vaikka mielellään julkisivuremontti mielletäänkin talon ulkonäköä kohentavaksi urakaksi, on siinä kuitenkin syytä huomioida myös rakenteelliset asiat. Remontti onkin aina hyvä suunnitella huolellisesti ammattitaitoa hyväksikäyttäen.

Näin monet talon perustaan ja rakenteisiin liittyvät asiat, kuten käytettyjen materiaalien tuulettumiset, tulevat asian mukaisesti huomioiduiksi hyvissä ajoin jo ennen varsinaisten toimien aloittamista.

Talon julkisivun tehtävä on suojata sen varsinaisia rakenteita erilaisten sääolojen vaikutuksilta. Hyvin hoidettu ja ylläpidetty julkisivu parantaa sekä kiinteistön arvoa että siinä asuvien ja asioivien ihmisten viihtyvyyttä.

Paitsi että julkisivua ehostamalla voidaan luoda talon yleisilmeestä kymmeniä vuosia modernimpi sen avulla voidaan myös lisätä koko kiinteistön energiatehokkuutta.

Julkisivuremontin kohteina ovat yleensä:

• Ikkunat
• Parvekkeet
• Ulkoseinät
• Katto
• Lämmöneristyksen parannus

Se voi pitää sisällään seinien hiekkapuhallusta, maalausta, pinnoitusta tai saumausta. Useiden pienempien töiden sijaan kannattaa tehtävät remontit yhdistää yhdeksi isommaksi projektiksi.

Niputtamalla korjaustarpeet säästetään rahaa ja aikaa. Työt on helppo tehdä kerralla ja remontin kestosta asukkaille koituvat haitat vähenevät.

Tarve korjaustöille on riippuvainen useasta eri tekijästä, kuten esimerkiksi kiinteistön huoltotöistä sekä rakennukseen käytetyistä materiaaleista.

Esimerkiksi sääolosuhteet, kuten sade, pakkanen ja auringonpaiste, kuluttavat materiaaleja vähän eri tavoin. Talon julkisivuun yleisimmät materiaalit ovat betonia, puuta, tiililaattaa tai levyä, raappausta tai muurattua tiiltä.

Hyvin tehty ja asianmukaisesti huollettu julkisivu kestää usein kymmeniä vuosia.** Esimerkiksi kerrostalokiinteistössä ulkoiset korjaustyöt tulevat ajankohtaisiksi 20-50 vuoden välein**.

Kymmenen vuoden välein talolle tehtävä kuntotarkastus auttaa selvittämään erilaisten remonttien tarvetta. Varsinaista julkisivuremonttia voidaan lykätä maalaamalla ja puhdistamalla kiinteistön ulkopintoja.

Mitä aiemmin remonttitöihin ryhdytään, sitä pienemmällä vaivalla, rahalla ja ajalla korjaustöistä selvitään

Kiinteistöistä tehdään kuntotutkimuksia, joiden tarkoituksena on kartoittaa sen nykytilaa ja ennakoida mahdollisia korjaustarpeita. Rakennukselle tehdään ensimmäinen kuntotutkimus 20 vuotta sen valmistumisesta, tämän jälkeen tutkimuksia suoritetaan 10 vuoden välein.

Esimerkiksi kuntotutkimuksessa ilmenneiden korjaustarpeiden myötä asetetaan yhtiökokous, jossa päätetään tulevista remonteista. Päätökset ovat harvoin yksimielisiä, jokaisessa taloyhtiössä on vähän omanlaisensa päätöksen muodostumiseen liittyvät säädökset.

Yleensä asioista äänestetään ja tulevia remontteja koskeviin päätöksiin sovelletaan enemmistöpäätöstekniikkaa.

Enemmistöpäätös

Tavallisimpia enemmistöpäätöksellä tehtäviä päätöksiä ovat:

• Taloyhtiön korjaushankkeet, kuten julkisivuremontit
• Hyvitys osakkaalle taloyhtiön remontin yhteydessä
• Mittaukseen perustuvan vesimaksun lisääminen yhtiöjärjestykseen
• Vastuuvapauden myöntäminen isännöitsijälle ja hallitukselle

Yhtiökokouksessa yleisimmin käytetään erilaisten päätösten tekoon enemmistöpäätöstä. Usein kokouksissa esiteltävistä aiheista suoritetaan äänestys, johon osallistujat vastaavat.

Enemmistöpäätöstä noudattavissa aiheissa yli puolet saaduista äänistä on oltava puoltavia. Huomioon otetaan vain annetut äänet, eli esimerkiksi tyhjää äänestäneet jäävät äänestyksen ulkopuolelle.

Julkisivuremontti on usein mittava prosessi, joka aiheuttaa kiinteistössä asuville erilaisia haittoja tietyn ajanjakson ajan. Siksi on hyvä suunnitella ja valmistella tehtävä uudistustyö mahdollisimman tarkasti. Valmistautumiseen voi kulua 1,5- 2,5 vuotta.

Ennen peruskorjausvaiheen aloittamista on hyvä suunnitella ja valmistella tarkkaan eri tehtävät sekä valita niille sopivat palvelun tarjoajat. Onnistunut julkisivuremontti nojaa useaan eri asiantuntijaan. Rakennuksesta tehtävä kuntotarkastus on osa remontin valmistelua, sillä se selvittää eri osien korjaustarpeet sekä julkisivun nykytilan.

Tyypillisesti asukkaille ja osakkaille järjestetään hyvissä ajoin ennen julkisivuremontin aloittamista infotilaisuus, jossa tuleva projekti käydään läpi askel askeleelta.

Esiteltävänä ovat myös remontin eri vaiheiden vaikutukset asumiseen, siten asukkailla on aikaa jo ennakkoon varautua tuleviin haittoihin. Korjaushankkeissa viestintä eri osapuolien välillä on erityisen tärkeässä roolissa.

Laajasti toteutettuna julkisivuremontti on yksi kalleimmista taloyhtiötä uhkaavista hankkeista. Vaikka korjaustöistä aiheutuukin usein asukkaille haittaa, asuminen kiinteistössä ei kuitenkaan ole täysin estynyt. Parvekkeiden käyttö ja ikkunoiden avaaminen saattavat estyä, puhumattakaan mahdollisista meluhaitoista.

Julkisivuremontin kustannushaarukka on usein laaja, sillä siihen vaikuttavat niin monet eri tekijät. Esimerkiksi käytettävällä materiaalilla, julkisivun tyypillä ja remontin laajuudella on suuri vaikutus korjaustöistä lopulta määräytyvään hintaan. Eri toimenpiteet vaativat erilaisia kustannuksia.

Mitä isommasta ja vaivalloisemmasta tehtävästä on kyse, sitä suurempi sen hinta on.

Taloyhtiössä kustannukset jaetaan yleensä osakkaiden kesken esimerkiksi pinta-alan tai omistettavien osakkeiden lukumäärän perusteella.

Myös sijoittavan osakkaan kannattaa osallistua remontin suunnitteluun pysyäkseen kärryillä sijoitukseen kohdistuvista kuluista ja voidakseen vaikuttaa remonttiin.

Hyvin suunniteltu ja toteutettu remontti voi nostaa kohteen arvoa, vuokrattavuutta ja vuokratasoa.

Mikä on julkisivuremontti?

Julkisivuremontilla tarkoitetaan rakennuksen ulkoisiin elementteihin kohdistuvia korjaustöitä. Remontin kohteina ovat yleensä ulkoseinät, ikkunat, parvekkeet ja katto.

Julkisivuremontti voidaan toteuttaa laajasti, jolloin käsittelyn alla ovat lähes kaikki edellä mainitut kohteet. Se voi kuitenkin käsittää vain ulkoseinien maalauksen.

Millaisia haittoja julkisivuremontti aiheuttaa asukkaille?

Korjaushankkeesta aiheutuu joitakin haittoja kiinteistössä asuville, esimerkiksi ikkunoita tai parvekkeita ei välttämättä pääse projektin aikana avaamaan. Usein suurempaa remonttia tehtäessä melu ja pöly voivat koitua haitallisiksi ympärillä oleville ihmisille. Asumista ei kuitenkaan ole täysin estetty.

Kuinka paljon julkisivuremontti maksaa?

Julkisivuremontin kustannuksiin vaikuttavat monet eri tekijät. Esimerkiksi korjaustoimenpiteiden laajuus ja määrä vaikuttavat remontin kokonaishintaan. Myös käytettävissä olevat materiaalit sekä rakennustyypit luovat kustanteita julkisivuremonttiin.